Wework冲刺美股亏本生意投资者还买账吗

编者按：本文来自微信大众号“IPO那点事”（ID：ipopress），作者 马克西姆，36氪经授权发布。

Wework很有或许成为本年继Uber之后的第二大美股IPO。

近来，美国同享作业企业Wework正式向SEC提交IPO招股书，代码WE，预估上市时刻9月。招股书中发表融资金额达10亿美元，跟着后期上调，Wework很有或许成为本年继Uber之后的第二大美股IPO。

股东列表较为奢华，软银、大摩以及Benchmark位列股东列表。在此次发行完成后，Wework的联合创始人兼CEO亚当·诺依曼，将具有或操控总投票权的50％以上，完成其投票操控权。

从摩拜、ofo，到一直火不起来的同享轿车、同享健身房，人们对搁置和同享一直有着巨大的执念。风口往后，风力逐渐衰退的同享商场，Wework，这家主营同享作业场所的公司，能逆势而上吗?

1、亏本超19亿，同享作业能否走通？

Wework，中文名“众创空间”，于2010年创立于纽约，其时公司的首要方针客户首要为身居纽约的创业人士。作为美国租金最高的地段之一，曼哈顿城区一度成为了本钱大鳄的专属聚集地，水涨船高，写字楼价格长时间高居不下。

Wework的呈现实在处理了一部分创业者的问题，部分囊中羞涩的创业者找到了他们的避风塘。但或许限于需求量，从那之后近5年左右，Wework的体现都不愠不火。2016年3月，联想控股和弘毅本钱参加了其融资，金额达160亿美元，那时的Wework现已分散到23座城市，并具有80个同享作业场所。到当年7月，Wework入驻我国商场，在上海北京香港具有11家门店。

但是，作为同享经济的“独角兽”，Wework最近暴升的重视度不是由于其同享的经济形式，而是IPO之后，其发表出的许多“奇葩”财务数据，以及堪忧的开展前景。

首先是亏钱，2016到2018年，公司净亏本从4.3亿元（美元/单位下同）暴升至19.27亿元，每年都比上一年幸亏一倍多。2019年中度数据亏本9.05亿元，同比增加25.14%，下半年努尽力，本年再幸亏一倍不成问题。赚也是赚了一点的，亏首要是亏在花上。

先看赚，公司运营形式怎样？能继续赚到钱吗?

运营形式上开门见山，首先是会员系统。WE会员供给根底款服务，相似体会卡，用户能够享用2天的作业桌服务以及1小时的作业室服务，一起参加会员后，客户能够经过App参加到Wework的会员网络中，进行与其他会员的作业同享和交流。

租借形式首要为三种，活动、专用作业桌以及专用作业室。每月分别为220、325和450元每月。作业桌服务中包括会议室运用时长1小时，额定运用25-75元每小时，作业室服务则能够在所有区域恣意运用。场景服务中除了作业，还包括打印，包裹收寄以及咖啡服务等，但都不不廉价，打印25元每月，包裹收寄50元每月。

一起值得一提，公司推出了新式服务：Welive，望文生义，直接给客户供给寓居场所或许私家作业室，居处纽约1,700/人，DC1,200/人，私家作业室要贵出数百元，但一起也能够给予部分设备的支撑。

说白了，Wework作为“包租公”，其首要运作形式即租房（也或许买）并装饰，然后将其租出去，用于客户暂时寓居或作业。

能不精干成？Wework在招股书中给了张图。

黄色部分为修建费用，蓝色部分为租借费用。公司查询了美国区域的均匀企业月租金，均匀年度租金为17,158元，而Wework能给供给的价格为7,304元，节约约57%。价格优势下更具竞争力。

另一方面，到2019年，Wework共有60.4万个作业方位，占有率达87.25%，独自租金创收达40亿元，一起企业客户占比达40%，同比增加10%。

经过会员的扩张，Wework将走出北美和欧洲，而我国将成为其下一阶段首要布局的商场之一，现阶段仅有北京、上海和香港有其门店。

布景如此，公司期望以赋有立异且招引力的作业场所招引客户参加，以高粘合度的会员系统达到安稳的租金汇款，然后盈余，一起推行到国际范围内，完成写字楼职业的革命性打破。

但其间包含的问题许多。

其一，其同享的运营形式有待考量。公司现阶段以会员制为主，其客户计数也以会员的数量计入，但现实状况却是绝大多数会员在注册之后只会进行数次体会，并不会长时间作业。去体会首要由于环境的别致，以及初次的免费体会，而这两点都是没有办法长时间继续的，第一次别致的环境，后边渐渐边沿效益就会逐渐下降。究竟你跟装饰精美的星巴克并没有太大差异，星巴克还不会收我“作业费”。

一起，前文提到的日渐增加的公司客户，人数根本都在百人以上，且计划长时间协作。大群体且长时间的作业场所租借能够给公司带来收益。但是假如朝着这种方向开展，Wework将完全沦为“包租公”，所倡议的同享概念安在？

其二，扩张同样是个难题。以我国商场为例，截止至今，写字楼的空置率已攀升至20%左右，高于美国的16%。在新增供给的减缓下，空置率仍没有得到操控，净吸纳量也在明显削减。一起，写字楼的全体租金状况长时间保持安稳，本年第一季度呈现了部分下滑趋势。在青年创业率仅有4.8%的我国，个人对同享作业室的长时间需求并不明显，扁平化办理的中小型企业加上政府的补助方针，其也并不会面对过多的租房压力。

但是，关于Wework来说，挣得少并无大碍，问题是花的多。

2、负债累累，“科技”难成回转点

说完赚看看花，Wework花了多少钱呢？

花费中占比最大的一项为运营地址花费，2016到2018，4.33亿元增加到15.21亿元。“张狂圈房”让Wework瞬间变成了重财物类公司，2019年总财物达270.5亿，PPE达67.3亿，这个姿势开展下去，财物根本也是一年涨一倍的节奏。

花钱扩张，画饼圈钱，老套路了。

弘毅和软银的A、B轮，10亿美金也没砸出个动静，Wework仍是没钱，尽管账上趴着25亿的现金，但仍然跟不上其扩张的脚步。没钱怎样破，据商场音讯，WeWork正寻求在IPO之前，经过债款融资筹措30亿至40亿美元的债款用于本钱扩张。

像不像破发前那个圈钱的Uber？

一起，良心发现的Wework把他计划要圈的地都用跷跷板给出资者画出来了。上部分右侧，425K+180K为公司现阶段具有的敞开场所，看到左面的那些几百万个刚刚开发的场所了吗？CEO说了，我全都要。

提到CEO了，值得提一句。WeworkCEO亚当·诺伊曼，被爆出具有曼哈顿大楼约50%的股份，一起，他还出资了加州圣何塞的房产，而其自家公司WeWork一直是其圣何塞房产的租借方。

自己买自己租，有点意思，你租我收租，你不租我增值。你或许会赚，但我永久不亏。

明显，“包租公”Wework也认识到了自家公司现在的招引力太弱，或许饼都画不完出资者就都掉头走了。不想让自己的运营形式过分单薄，那就说自己是科技公司吧。针对科技方向，Wework提出了“空间即服务”概念的同享渠道。还记住咱们前文说的WE会员了吗，那就是了。

经过社群服务，为客户供给专业的教育、作业、心思以及日子方面的协助和辅导，一起经过社群，让用户之间链接起来，构成有用互动。招股书大约表述是这样，其他的表达大多体现在人道和舒适等等，但也没说出个所以然。共2.5万名职工，1,000名工程师，2,500个社区司理。装备和事务上咱们都不好说Wework是一家科技公司，最多算是服务类公司吧。

3、之于瑞幸，怎样烧钱才干心安理得？

扩张，亏本，美股上市。这几个关键词很简略让咱们联想到最近小鹿茶卖的不错的瑞幸咖啡。二季度报表出了，营收9.091亿元，净亏本6.8亿元，褒贬不一，不少人仍咬定契合预期。股价当天跳水收跌8.5%，到昨日收盘报价18.88元。却是挺吉祥。

截止2019年第二季度，瑞幸咖啡门店数达2,963家，同比增加了374.8%。钱仍是在烧，但瑞幸除了扩张，现已开端着手回收本钱了。门店运营亏本同比下降31.7%，一起用户数量有所上升，2019年第二季度买卖用户数2280万，同比增加686%。

但风趣的现象是，我国出资者对瑞幸遍及没什么爱好，情绪大多是戏弄和玩笑，确实瑞幸总是给自己立flag，现在如同又不是对标星巴克了，看着小鹿茶的喜茶开端陷入了深思。但反之美国商场下的出资者对瑞幸却赋有极大的爱好，看过亿万美剧的小伙伴们必定记住Axe Capital，其原型正是闻名对冲基金公司Point72。该公司在8月初刚刚收买了212余万股瑞幸ADS，约等于普通股1702万股，一起，公司清仓了星巴克。

简略来说，美股出资者知道瑞幸在烧钱，但他们看着火苗却并不心慌，由于他们觉得咖啡，这梦幻般的致瘾饮品会敏捷让国人沉沦。尽管他们不知道现在如同小鹿茶和牛乳奶茶比较火。

但Wework却没那种命。

高额的花费和巨大的负债，美股出资者都看在眼里，这个现已近10年的同享作业企业现已不再新颖且具有活力。

私自出资地产，强贴科技公司，画大饼式的事务展望，种种痕迹让出资者望而生畏。究竟本钱赋性就是逐利的，其次就是逃避可感知的危险。不知道曾押对阿里巴巴的软银这次还能不能押对，但能够必定的是，商场这次必定不会再那么热心了。